未来五年天津房价,该何去何从?未来五年天津房价,该何去何从?下方写出自己观点:谢邀:天津未来房价走势如何?还是那句话,房价上涨得理由主要是三点;一是刚需
谢邀:天津未来房价走势如何?还是那句话,房价上涨得理由主要是三点;一是刚需旺盛,换言之接盘侠多,二是经济发展良好,三是政府刺激,就是所谓放水。接下来我将详细分析天津房市情况和走向。
1、人口方面
截至2019年末,天津全市常住人口1561.83万人、户籍人口1108.18万人。常住人口中,城镇人口1303.82万人,城镇化率为83.48%。
如果拉长时间线,可以发现,天津在人口方面的表现相对平庸。16年以来,天津市的常住人口基本上原地踏步,完全横盘了。
过去两年,二线城市抢人大战异常激烈,天津由于天津大爆炸事件和滨海新区大挤水导致自顾不暇,以至于在第一阶段抢人大战中没有斩获。
但是考虑到天津1560万常住人口的存量,似乎也不用太过忧虑。
2、经济方面
2019年天津市GDP为14104.28亿元,按可比价格计算,同比增长4.8%。其中,第一产业增加值185.23亿元,增长0.2%;第二产业增加值4969.18亿元,增长3.2%;第三产业增加值8949.87亿元,增长5.9%。
规模以上工业增加值同比增长3.4%,增速较上年加快1.0个百分点。分行业看,规模以上工业39个行业大类中,20个行业保持增长,17个行业增加值增速快于全市工业平均水平。天津最大的危机在于经济失速,不仅如此,产业布局方面也没什么值得称道的地方,后劲乏力。2010年以来,天津GDP增速一路下滑,最近三年更是降到了低谷。三产方面,第二产业增长乏力,39个工业大类当中几乎一半处于负增长,要知道天津可是传统的工业重镇。不仅如此,第三产业也未见起色。
经济发展降速已成事实,如果产业布局合理,具备前瞻性,那么未来也是可期的。但是,问题在于目前并没有看到天津有重大的新兴产业布局,缺乏行业头部企业,也没有国家级战略投入。这一点可以从2019年天津统计局公布的数据得知,“规模以上工业中战略性新兴产业增加值同比仅增长3.8%”。
天津的工业比较偏传统,比如采矿业、铁路船舶汽车工业以及电力热力燃气等。天津虽然贵为直辖市和国家中心城市,但是由于自身距离北京太近,好的项目基本上入住北京,鲜有去天津的。
固定投资方面,2019年,固定资产投资同比增长13.9%。其中,民间投资占全市投资的41.1%,增长3.5%。民间投资占比较低,而且增速远低于平均水平。可见,天津的固定投资主要靠国营经济或者政府来拉动。有人会说2019年天津一般公共预算收入数据很漂亮,那我们来仔细瞧瞧。2019年天津一般公共预算收入2410亿,同比增长14.4%。然后,税收收入仅增长0.6%,土地出让金1335.46亿,同比增长26.11%。可见天津2019年一般公共预算收入大幅增长完全是靠卖地。再结合当前的大环境,天津的经济发展要想恢复起来还是比较困难的。
2抛开全国性的上涨或下浮趋势来看,个人认为天津房价有上涨或平稳的可能性各占一半,主要取决于政策和产业。
1、众所周知,天津产业当前处于最困难的时期。
2003-2012年,天津是处于经济和产业的上升期,主要特点是工业产业的快速增长。以化工、机械、航空航天、钢铁等为代表的大型国有、外资投资项目落户天津,因为戴相龙为代表的金融人士任职天津,给与天津城市改造以巨大的资金支持。一度天津的经济规模超过广州,直追深圳,中国第三城之争火热化,仿佛北方经济中心的定位就要实现了。
但是在北方经济中心争夺中,工业产业方面天津虽然取得了部分成功,但是在最主要的第三产业方面北京守住了阵脚。在金融、总部、互联网等产业方面,天津虽然做了很大努力,北京提出很多理由完全没有放手。天津新三板努力最后关头功亏一篑,彻底击溃天津的努力。
2013年以后,国内外形式变化,国际市场收缩,国内对天津经济定位变化。天津成规模第二产业,反而成为负担,特别钢铁行业渤海钢铁破产清算,私营的钢铁企业也不景气,环保工作把很多民营的工业关停。而绿色产业的第三产业自始就没发展起来。
产业是房价的支撑,在宏观政策控制房地产的情况下,天津房价格外受影响是自然的。
2、天津处于调控政策最严时期。
天津限购政策细则——区域性限购 从现在天津限购政策中要明确区域性的限购,简单说如果在天津市已经拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭,在天津的部分区域是不能够再次购房。
天津限贷政策细则——房信贷政策 购房的信贷也有明确的规定和要求,在天津市内六区以及武清区范围内,如果是首次购房的非本市户籍家庭,在申请商业贷款的时候这个比例是不能够低于40%。 根据天津地区如今的限购政策看,对金融的监管也有更高的要求,严格地做好信贷的金融监管力度,对购房的首付都有更高的要去,做好审核,有任何的违法情况都会及时严格处理。
海河人才计划只完全放开的了一个月,比如持有全日制本科学历证就能拿到准迁证。在各方压力下,政策持续收缩。开始是要调档证明,后来又要外地无社保证明,再后来要本地社保证明。没有人的聚集,肯定房价受影响。
所以,天津房价基本盘还是有的,当前最困难的因素影响造成房价不景气。利空出尽,未来应该还是利好占多。
3未来五年天津房价,新房价格趋向于稳定,而二手房价格阴跌调整!
新房价格偏稳,是因为目前房市在慢慢回归到理性消费市场,国家有“遏制房价上涨”的初衷,让房子回归的其居住属性轨道。
一方面,土地价格、房产的开发成本还在高位,房产价格在相对的高位横盘。另一方面,传统老城市人口流入速度减慢,且城市中96%的群体已经有房,真正的刚需购房者和改善型住房者越来越少。而正好目前房企开发商,竟争越来越激烈,中小房企加速被淘汰出局。
最后,仅有的少部分头部房企生存下来,按照刚需和改善型购房者的需求,按需供应房源,且价格相对稳定 。
而且目前房企全面去库存阶段,不但自己售楼处卖房,也签了许多第三方媒体或第三方分销公司在卖房,基本是每次开1-4栋认筹,认筹完后,资金快速回笼后,又卖下一批,且价格基本稳定在可控范围。
综述,未来随着购房人群的继续减少,大的房企开始转型成小区商业运营服务、物业服务等后房产服务。而天津作为知名的二线城市,其未来发展还会继续,所以看好天津发展的购房者,如果在天津收入可以,且能在天津有好的将来,可以视自己情况,在房价偏稳的预期下,按需择机买房。
而二手房市场因为交易环节的费用偏大及交易流程繁琐等原因,越来越有价无市,每年阴跌调整是大概率,直到卖不出去,只能变卖为租,海量的二手房源也会相对保障房租价格偏稳运行。
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疫情会在今年或明年初彻底结束,国家会在两年内经济复苏,并且获得新的经济增长点,重新腾飞。以后,房地产不会被视为支柱产业,但会成为经济的有机组成部分。新房会以减少库存为主,尤其之前盲目投入的偏远地段。国家的基本面一路看好,而天津作为北京的海上门户,位置好,人才储备足,会成为新基建5G建设示范城市,发展不可估量。综上,我认为五年内,天津核心地段会上涨较多,其余地段微涨,具体看经济工程落地的规模及效果。
5开发商一天一个政策,跟的上就是赚到,跟不上和涨价有什么区别,买房是自己的事情,投资也要看地域看人气,房子涨价谁都不确定,但是房子不会降太多,这个大家新里都清楚
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涨是肯定涨不了了,就看能降多少
7分析是要有依据的,那一个城市的房价走势简单来说按时间轴来说是经理层面的刺激,土地的供给,自己人口的流入,当然最最重要的是当地的GDP是不是有发展潜力,那目前来看整个北方,就是北京天津济南青岛,最新的雄安新区了。
8未来10到15年我个人认为房价还是会涨的,但20年后,我们的20后长大成人,如果没有外地人才的强烈竞争,20后独生子女基本上人均3套房,到时候的房价就不太好说了,再有就是因为房价影响的其他行业因素导致20后的就业等等问题应该会慢慢浮现了。
9天津作为离北京最近的直辖市,一直被北京的光环压制着,缺少存在感。但是未来5年,我看好天津的房价。
说起天津,我仅去过一次,对天津说不上了解。但是多年来,对房地产市场趋势的敏感,让我对天津房产市场抱有美好的期待。
我是去年年底去天津武清参加《外交官》杂志举办的驻华外交官烹饪赛的活动。
武清的奥特莱斯给我留下了深刻的印象,
10天津不会成为热点,因为缺少经济支撑,只有本地人投资,没有外地人投资