为啥子万科不去三四线开发,而恒大,碧桂园却很积极?看看身边的三四线城市,恒大,碧桂园一个楼盘接一个开发,却不见万科为什么?:主要是企业的定位不同。首先
主要是企业的定位不同。
首先,我们来看2018年三家年报一组数字。
万科去年的销售面积4038万平方米,销售金额6070亿元。均价是15032元/平米。
碧桂园去年的销售面积5416万平方米,销售金额5019亿元。均价是9267元/平米。
恒大去年的销售面积5244万平方米,销售金额5513亿元。均价是10515元/平米。
再来看三家企业的定位。
万科是稳,恒大是大,碧桂园是快。
万科要求的不是数量,而是质量,不过它数量做的也蛮厉害的。
碧桂园和恒大,前几年三四线城市棚改的红利期,布局很猛。所以均价便宜。
万科:
万科是一家谨慎的房地产企业,首先提出“活下去”的口号。其财务稳健,杠杆率比较低。在头部房地产企业中应该与保守的国企、中海地产不相上下。
碧桂园:
定位非常清楚,相信三四五线城市的购买潜力。老板杨国强在2019年3月份的业绩发布会上明确表示观点。同时碧桂园的周转非常快。
恒大:
恒大要求的是规模,每一个项目,都是超级大盘,50万平米以上很常见。
恒大的总裁夏海钧去年8月份说不进三线以下城市,但实际是它的拿地价格比较低,在三四线城市外郊是有很大动作的。
比较低的地价拿大盘来操盘,很容易将房价抬到一个水平线上,从而获得比较理想的利润水平。
整体来说,做房地产,撼山易,撼万科难。
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不要吹捧万科了,他只不过是判断错了大趋势,所以没赶上三四线大爆发。
如果世界上可以有后悔药,万科可以回到四五年前,那么,你今天肯定可以看到,各个三四线甚至五六线城市,恒大、碧桂园、万科……一个挨一个。
万科为啥判断错了趋势,根本原因是创始人去泡五线女明星,找人抬他上珠峰,热衷于装哔,完全不务正业了。
而孜孜不倦的杨国强,和嗅觉敏锐的许家印,就是这一轮的最大赢家。
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万科是职业经理人文化,有股东,还是央企大股东,要追求资产回报率,最好是可持续增长,即使每年增长幅度不大!所以就是小步快走,保守稳健,自然会选择一线或强二线城市!
碧桂园、恒大都是老板当家做主,具备赌性,为了暴利,可以容忍一时的负增长,三、四、五城市有棚改红利,但受政策影响较大,但值得赌一把,碧桂园、恒大不怕一时的政策风险,当然敢去冒险。不仅是三四五线,碧桂园连马拉西亚都要去,就是赌性的表现,也是老板文化的体现!
4本人曾经从事过几年地产行业,对此还算比较了解。
其实每家房企的策略都是不一样的,万科和碧桂园属于两个极端。万科几乎只在大城市发展,三四线城市坚决不碰。而碧桂园是典型的农村包围城市策略,几乎遍布了全国各个城乡结合部,但市中心几乎没有看到过碧桂园的身影。而恒大和绿地这种属于两手都要抓的类型,无论是大城市还是小城市,无论是市中心还是城乡结合部,基本都能看得到他们的存在。
这种事情也没法说谁对谁错,因为各自主打的客户群不一样。万科热衷于走中高路线,旨在吸引城市精英。而恒大则有点类似于大杂烩,别人有的我有,别人没有的我也有。
所以说,在房地产这一块,很难说谁好谁差,这都是要看各自需求的。
52019年8月21日,在万科2019年中期业绩发布会上,万科一改往年的情怀与文艺,多次强调回款、基本盘,并坚定地表示万科继续集中在一二线城市发展,不在三四五线城市拿地开发。
同时,万科总裁祝九胜也强调,万科坚持快速销售,积极回款。拿地集中在长三角、珠三角这些区域,三四五线城市不会去进。
为什么恒大,碧桂园会去三四线城市?通俗点理解起来,就是一二线城市常态化调控下,很难再有升值空间,于是三四线城市就成了主角,恒大,碧桂园入局也是理所当然,加上投机者的前仆后继,三四线城市房价一路暴涨。
恒大,碧桂园他们很敢赌,一二线城市一块地的钱,他们敢跑到三四线操盘四五个,然后把价格超高一倍迅速出货通过高周转降低风险加速收割。是的,通过这个方式碧桂园去年做到了全国第一。
理论上来说,这些大房地产商的赚钱逻辑是这样的,
先在A城市(上海)最高点卖房子;
再到B城市(杭州)低点买入,到高点再卖出;
然后拿钱去C城市(绍兴)低点买入,高点卖出,再回到A城市,如此循环;
但是这暴涨的背后却有很多问题:
1、三四线城市房价的暴涨并不是因为经济、人口发展这些因素,单纯的就是炒起来的;
2、暴涨的背后,是因为一二线城市限购后的外溢投机资本炒作;
3、另一方面得益于去库存货币化安置的推动。
但是随着调控的深入,去库存楼市任务完成,房产投机越发困难,三四线楼市也开始过冬了。
1、棚改货币化
之前,三四线城市最主要的经济增长要得益于棚改货币化(也就是拆迁费),市场有了新资金,也产生了大量需求,这也是经济情况好的时候刺激市场的一种手段。小米手机、快手、拼多多这些平民化的互联网产品都是在这个时间被带动起来。
但棚改却有很大的后遗症,拆了房子还是要买吧,棚改一下增加了需求量,只给现金不给房,逼着他们去买商品房,再加上一些不明所以的炒房客,从而给市场造成一种很火爆的假象。但是现在房子变多,而三四线的人口短时间内却不会再涨。并且如今棚改货币化收紧,货币回笼,大多数三四线城市月收入不过四五千的城市根本不可能支撑得了小一万的房价。
不得不说,万科还是最牛的,为了降低风险他们压根就不选择进驻那些没有产业链,没有经济支柱的三四线城市。
2、卖不动
三四线城市的房价,只能算是纸面上的财富,人口没有增长,三四线城市为列,本身人口为净流出。没有资金,很大概率房子到你的手里就是不动产了,压根没人接盘,卖不出去。
自新政策出台以后,碧桂园进入县以及乡镇的计划基本上全部喊停,如今没有动工或者刚拿的土地能退的全退了,我们来看下面一组数据。恒大和碧桂园与2019年9月份已经开始为撤离三四线城市做准备。
1、恒大全国楼盘全面降价,加速撤离
2、蚌埠的碧桂园都荟,高价格11098元/平。第一次降价后为7800-8200元/平,安徽的其他地级市,碧桂园基本也是全线降价。
高点买入的人急,没有自住,没人愿租,更不会有人接手。
房地产大佬更急,负债下银行的钱终归还是要还的,压在手上的剩余款终究是要结的,面对目前这样的情况,万科选择不进入三四线城市,我认为算是很正确的战略选择。
6没有棚改的话万科还能活,当时的高层决定不继续发展降低负债率,其他你说的比较激进加快回钱周期,迅速拿地,正好赶上棚改,一下子爆发了,万科没赶上这波红利,但是开发商品牌也是分高中低档小区的,比如好多3/4/5线好多是什么什么城,你就看那房就行了,纯粹为了多盖房而盖
7万科眼光看的不遥远。一线城市发展快,但也衰败的快。任何事物都是相对的,一线城市独生子女数量远大于三四线城市,衰败是必然,生活成本也远大于三四线城市,没有背景的农民工干到一定年龄,没有大的积垒,必反乡返回到相对成本低的城市生活。用不了十年,一线城市人走城空,是必然。降低生活成本是一线城市留住人口的唯一出路。首先是降房价。
8大家好,我是老徐,一个在努力奋斗的金融民工,请大家关注我,共同探讨财经问题!
其实你这个说法并不正确,目前国内规模靠前的开发商,不管在一二线城市还是在三四线城市都有项目布局,只是从整个公司的规模来看,万科在一二线城市的项目占比较高,而恒大、碧桂园在三四线城市的项目占比较低。
每家房地产开发商主要的战略方向是不同的,有的主攻一二线城市,有的主攻三四线城市。比如万科、绿城等开发商,主要的市场就定在一二线城市,企业的项目设计、开发、管理,销售人群都是专注于一二线城市;恒大、碧桂园等开发商,主要的市场定在三四线城市,企业在三四线城市的操盘能力很强,所以一直深耕于这些城市。
2、项目战略方向不同每家房地产开发商受到企业自身战略方向的影响,各自的发展目标就会不同。比如万科、绿城等房开商从成立之初就是在城市发展,企业看好一二线城市的发展,因此企业的战略定位就是一二线城市;恒大、碧桂园等企业起步于三四线城市,在后期的发展中更加看好我国城镇化带来的机遇,因此将主要市场定在三四线城市。
3、各地项目全面发展作为全国性的开发商,开发的楼盘不会仅仅局限于某一类城市,而是在全国各个条线的城市进行布局,为什么要这么做呢?第一是为了降低风险,万一重仓区域出现了销售下降等情况,可以通过其他没有受影响区域的发展来保证企业的正常发展;第二是规模增长需要,全国性的开发商基本都已经成了上市公司,上市后企业就会面临业绩增长的压力,多方面布局有利于保证企业的业绩增长。
全国性的开发商都在加大项目布局,而项目的布局不会仅仅局限于一二线城市或者三四张城市,而是根据企业发展和风险的需要来进行规模扩张。
9鄂州,了解下,实实在在的五线,不就有万科,恒大,融创,碧桂园?
10看了别人评论都没说到点上,一二线建房为了口碑,三四线建房为了利润。恒大,碧桂园为的是钱,万科为的是房产第一的排名。不过,实践证明,三四线的利润比想象中的大,再加上国家城市改造,限购限贷,万科也不得不向利润低头,谁会和钱过不去呢。