请问提前还房贷,利大于弊还是弊大于利?:看见这个问答题已是有许多人回答了,笔者想来想去虽没赶个大早,但还是想说两句自已对房贷还款的流程和看法。购房贷款
看见这个问答题已是有许多人回答了,笔者想来想去虽没赶个大早,但还是想说两句自已对房贷还款的流程和看法。
购房贷款,它的还款过程银行是这样做的,比如你贷了20万,每月还2000元,10年期限。当第一年买房人每月还款2000元中,还银行利息是1300元,而10万的贷款中只减去700元,就是说买房贷款人还的2000元钱中大部分都交了利息,真正还款只是一小部分,应该不到百分之40。第二年每月还贷款的2000元中还利息1100元,真正减扣贷款人的贷款是900元。第三年还款人还贷款的2000元中还利息是900元,减扣贷款金额为1100元。第四,第五年以此类推。到第六,七年每月还2000元中利息已经很少,一般也就100多块每月,剩下的1800多块钱都算还贷款人的贷款,直至还清贷款。
综上所诉,(前面说的还款金额只是打比喻,并不精确。)我们可以看出,在还贷款的前几年,贷款人大部分钱都交了利息,真正还贷款钱很少,因此,如果贷款人在贷款后的四年或五年左右想提前一次性还清贷款,那是很不明智的。我们可以打一个比方,贷款人在10年的贷款期还清贷款,一共要还28万元钱,而如果想在5年时提前还款,贷款人总计也要还款28万左右,这样算一下帐,贷款人提前还贷款基本没有什么好处和优势在贷款人这方。
所以建议贷款人不宜提前还贷,如果一定要提前还贷,笔者也建议贷款人在最后两三年进行,如果在前四年就提前还贷,则对贷款人非常不力,因为你虽还了不少钱,但从贷款人的借款里只减除了少部分钱,贷款人还要还较多的贷款。这其中就有银行的套路在里面,记住一点,人家是干什么吃的!
以上愚见,不对请批评。
2这个问题问的非常好,他问出了全国几亿的房奴的心声,全国几亿的房奴都会遇到这个问题,我手上有了闲钱,我要不要提前还房贷,虽然我没办法把还房贷全部还清,但是我可以提前还一部分,到底应不应该还。
这个得分几种情况来看,我的建议不要提前还。
闲钱投资的收益高过房贷利息如果你的投资经验比较丰富,自己的闲钱投资的收益能够跑得赢房贷的利息,这种情况下考虑都不用考虑,不用提前还房贷,房贷的利息这么低,好不容易贷出来的,为什么要还掉呢
闲钱投资收益跑不过房贷利息闲钱投资的收益率很低,根本跑赢不了房贷利息,这种情况下我们要提前还款吗?这得分几种情况,如果你的房贷已经还了很多年,利息都差不多了,这种情况下肯定也不用,30年的房贷如果还5年到以上都不要还。
相反如果你的房贷刚还没几年,投资经验不丰富,没办法让闲钱的投资收益超过房贷利息,那此时你可以提前还,但是不要把所有的闲钱都还掉,因为现在是现金为王的时代,必须要留一部分现金以备急用。
3是否提前还房贷,主要是看你的资金情况以及投资理财收益率了。如果你投资理财收益率比房贷高的多,那么你就不用提前还房贷的。但是如果你投资收益率比较低,那么也可以把房贷还了,这样可以节省利息支出,能够无债一身轻,也是挺好的事情。
投资收益率高,不用还房贷如果你是做生意的,你做生意的收益率比房贷利率高的多,那么你肯定是不需要归还房贷的。现在来说,房贷利率是比较低的,一般也就是5.88%左右,而且贷款年限还很长,最长可以贷款30年,这样的话,可以说很多做生意的都是特别喜欢采用房贷来买房子,然后用自己的钱做生意。
一般来说,做生意的投资收益率都会在20%左右,做的好的甚至投资收益率能够达到50%甚至更多。这样的话,可以看出来你的收益率比房贷利率高的多,那么你不提前还房贷肯定是对你很有利的事情了。
因此,如果你投资收益率很高,就不用提前还房贷。
如果理财收益率低,提前还房贷也是好选择如果你只是理财,而且理财收益率比银行房贷利率低,那么你提前还贷也是很好的选择。现在来说,一般比较稳妥的理财产品收益率也就是5%左右,而房贷利率一般都在5.88%左右。
这样来看,一般比较稳妥的理财年化收益率都会低于房贷利率,因此,在这样的情况下,如果你有钱提前归还银行贷款就是比较好的选择了,能够让自己省下来不少的利息支出。而且提前把贷款还清,也能够让自己无债一身轻,即使是遭遇一些事情,也不用担心还房贷的事情了。
因此,如果你理财收益率比较低,那么提前还房贷能够让你无债一身轻,也是一个很好的选择。
结论综上所述,如果你投资理财收益率比房贷高的多,那么你就不用提前还房贷的。但是如果你投资收益率比较差,那么也可以把房贷还了,这样可以少还利息,也是无债一身轻,也是挺好的事情。
4请问提前还房贷,利大于弊还是弊大于利?
在回答这个问题前,我想反问题主一个问题,在与银行的利益博弈中,普通居民有过“胜利”吗?有过利益吗?
显然,在一般客户与银行的利益博弈中,利益受损的,永远是普通客户,存款如此,贷款更是如此。
也正因为如此,房贷如果是提前还的话,一定吃亏,且偿还了三五年的房贷,吃亏最大。原因就在于,在前面这几年的还款中,70%偿还的都是利息,而不是本金。本金则偿还了很少一部分。那么,已经支付的钱,等于是借的高利贷。所以,只要有可能,就决不要提前还贷,而是到期再还。因为,越到后面,贷款的利息越低,购买大额存单的利息,会高于贷款利息。
5我觉得提前还房贷是利大还是弊大,因人而异。能提前还贷的,说明你手头上有还房贷的富余资金了,这笔富余的资金现在有两个选择,一个是提前还房贷,另一个是不提前还房贷,把这笔钱用来还房贷以外的其他用途。现从理性角度分析这两个选择:
一、认为应该提前还房贷利大于弊的。如果你买房用的是商业贷款,目前商业住房贷款年利率为百分之四点多至百分之五点多。假设你是投资者,你目前没有好的投资项目,或者投资项目的收益低于房贷的利率,那应该还房贷。假设你是普通的上班族或无工作的人,而且怕风险,不投资,一般把富余的钱都存到银行生利息,那你应该还贷款。
二、认为提前还房贷弊大于利的,也提倡不应该提前还房贷。一是如果你买房用的是住房公积金贷款,目前住房公积金贷款利率为3.25%,不管你是投资者还是普通上班族,都不建议你还款。主要是利率太低了,没必要还款,你就是把这笔钱存到余额宝、财付通都有这个利率收益了。而且每个月的房贷都是从你住房公积金扣除,你该发到手里的工资该多少还是多少,丝毫不影响你的实收工资和生活水准。假设你提前还了贷款,你已缴的和以后缴的住房公积金也不好提出来,尤其是三四线城市,要不是还房贷这个理由是难以提住房公积金的。二是如果你买房用的是商业贷款,你看好的投资项目高于贷款利率,那么建议你不要还贷款,而是用来投资到收益更高的项目上。
另外,针对商业贷款实行等额本息的人,还贷已经超过贷款期限接近1/3甚至1/2的,也不建议提前还贷。因为按此种还款方式计算,意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还,剩下要还的大部分都是房贷本金,这个时候提前还贷的金额都接近贷款金额了,提前还贷的意义就不大了。若提前还房贷,还要看与银行的贷款合同,注意提前还贷要不要交违约金。
当然要提前还房贷是利大还是弊大,也受好多因素影响。个人认为,只要有还贷的钱那就是好事,说明你有一大笔的钱,而且有选择的机会。目前,对于大部分普通人都是没有选择的,因为没有这么一大笔钱,只能选择每月乖乖地按期还房贷了。
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提前还房贷,利大于弊还是弊大于利?我们需要评估了解以下三方面情况。
过怕了“房奴”的还房贷生活,有人手头稍微松一点,就想着要不要提前还款?有这个打算的,不妨先看看下面的内容,因为你以为省了利息,其实可能是亏了!
一、提前还款要给违约金?很多人不理解,为什么提前还款要交违约金,银行又不亏。但它不赚啊。本来你分30年还款,银行能赚不少利息。但是你10年就提前还清,银行少赚了那么多利息,自然要求补偿,收点违约金。所以提前还款其实是属于违约,合同里一般会注明。但有些银行只要预约提前还款,就不会收取违约金,不同银行不一样。
二、提前还款有哪些方式?提前还款主要有两种:全部提前还款、部分提前还款。一次性全部提前还清,只需要还本金,利息就不用给了。提前还一部分,你可以跟银行约定多还钱,然后降低月供金额,保持还款期限不变。或者月供不变,缩短还款期限。又或者两者都同时缩减等等。如果出于节省利息的目的,一次性提前还清是最好的。但开头也说了,你以为提前还款是省下了利息,但其实可能你还亏了。所以要弄清楚,哪种情况下适合提前还款?哪种不适合?要选择对自己最有利的。
三、你适合提前还款吗?1、适合提前还款的人①对负债非常敏感,一想到负债就超大压力。②没有合适的投资渠道,理财赚的钱远不如提前还贷省下的银行利息。③想拿房子去做抵押投资。这种情况下,你可以提前还清贷款,解除房子在银行的抵押,再拿房子去做一些抵押投资。优点:节省贷款利息,降低月供压力。缺点:把流动资金提前还款了,会丧失一些投资机会。2、不适合提前还款的人①公积金或折扣利率贷款买房②处于还款中后期
按现在商业贷款实际利率算下来,30年期,其实贷款利息跟本金是差不多的。
③通货膨胀-货币贬值按现在商业贷款实际利率算下来,30年期,其实贷款利息跟本金是差不多的。但要想一下通货膨胀,货币是会贬值的。现在的钱肯定比以后的钱,更值钱,所以不提前还款,可以好好利用手上的流动资金理财赚收益。④有更好的投资渠道如果你有更好的投资渠道,比如收益足够覆盖贷款利率的,就算不考虑前面的通货膨胀,你获得的收益也会高于银行还款利息,这类群体没必要把流动资金用于提前还贷。最后要说明两点:提前还款不等于还款能力强、信用好,有些放贷机构可能会视为负面信息,展现在“特殊交易”中,那么你下次再借贷,可能会被拒绝。一旦约定了要提前还款,一定要按时还上,因为还不上也是逾期,会记录在个人信用报告里。
7我们暂且不考虑提前还清房贷可能需要支付给银行一定的“违约金”这一成本因素。
从投资收益率和银行房贷利率来分析不考虑新房贷利率政策,之前的房贷基准利率4.9%,绝大部分人的房贷利率在8折到上浮20之间,也就是3.92%–5.88%之间。
而目前理财的一般收益率在4%左右,基本与房贷利率相当。
假设您是一名投资理财的高手,擅长基金投资、股市捞金,综合年收益率在8%以上,我想您没必要提前还清房贷,毕竟理财收益率能覆盖房贷利率。
假设您自己开公司或者在公司入股,年收益率高于房贷利率又很有持续性,也没有必要还清房贷。
假设您是一个悲观主义者,手头有100万,自认为明天就会贬值到70万,新房贷利率政策一改明年LPR就会涨到20%,那我劝您抓紧去还清房贷。
抛开经济市场因素,我们看下“人生驱动力”总有一部分人“没有压力就没有动力”。我身边就有这种朋友,没有房贷的时候小日子过的舒舒服服,每月“月光族”。有房贷之后每天早起晚归,除了上班还能凭借一技之长做点“副业”,一年以后“副业”转正,开公司上项目,风生水起,第三年又买了套房子。
如果您是这种“没压力就没动力”的人,劝您还是留着房贷慢慢还吧,有点紧张感还是不错的。
还有的朋友有了房贷压力之后整个人变得闷闷不乐,被房贷压力压的喘不动气,甚至都有些“神经质”。
如果您是这种承受不住压力的人,建议您“暴富”有能力后抓紧还清房贷,毕竟身体健康最重要。
总结从金融学方面来看,通胀和购买力下降一直伴随着我们,房贷作为长期贷款在当下和在未来带给我们的压力是不一样的。想想看,20多年前的第一批房贷人,当时月还款才几百元,那时几百元都觉得压力很大,省吃俭用攒钱还房贷,但是30年后呢?几百元的房贷不过是一次简单的聚餐费而已。
所以我的建议是,在不影响生活质量和心情的情况下,尽量还是留着房贷慢慢还吧。不信的话,10年后回过头来看。
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这跟个人的选择有关系,有条件的人不愿意支付利息,一次性还完也无可厚非,运转能力强的人,可以利用借贷出来的钱产生更高的价值。
9房贷一般分为商业贷,公积金贷款和复合贷,贷款方式为等额本金和等额本息。贷款年限分别为20年,25年和30年。一般情况下,等额本金前期还款压力较大,以后会越来越少。如果提前还款的话,在前六年还款比较划算。等额本息贷款年限比较长,还款金额等同,一般在还款年限一半提前还贷比较划算。就是说,如果等额本金在前六年或者等额本息贷款年限的一半以内,还款比较划算。当然了,还要看个人的家庭财力状况决定。现在贷款利息在8%~10%左右,而房贷在4.5%~5.5%左右,再说,随着通货膨胀,货币贬值,房贷时间越长越划算。希望对您的问题有所帮助。
10该不该提前还房贷,要根据自身的情况来定,以下分析仅供参考:
1、按照现在的基准利率算,30年的贷款利息又可以再买一套同样价格与大小的房子了。所以,最大的受益者是银行。
2、等额本金:等额本金是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。特点:总利息比等额本息少,每月越还越低,起初还款压力大,不利提前还款,因为后面剩的本金少,自然利息就少。
3、等额本息:把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。特点:总利息比等额本金多,每月还款同样多,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减,不利提前还款,因为后面剩的本金多,利息少。
4、综合以上分析,不管那种方式,最初银行已经把利息收回大部分了,后面提前还款的都不会影响银行利息收入,银行始终是赢家。与其提前还款,还不如把钱买成银行理财,既可以赚利息,需要用钱时到期了又可以支取。