手里有150万现金,是买社区底商,自己做生意,还是买住宅呢?为什么?:理论来说投资商铺的回报率更高,但是也有两个问题。一是住宅底商虽然也在住宅楼,可是产权
理论来说投资商铺的回报率更高,但是也有两个问题。
一是住宅底商虽然也在住宅楼,可是产权却不一样,楼上是住宅产权,楼下是商业产权,只有40年使用期限。
二是新的住宅小区也要看人口规模和底商规模,当然还有外部客流以及区域商业氛围。现在很多住宅底商大部分都处于空置状态,如果是没卖出去那还好,受损的是开发商,但如果是卖给业主以后却租不出去,那以后这房子就如同被冻结的资产,租不出去也卖不出去,等于坐等贬值。
这不是危言耸听,建议题主认真考察周围环境以及回报率和出租率的分析。目前各个小区除了靠门口位置的好地角门头出租率高、租金高,其他位置确实很难说。尤其一些新规划的高层住宅区,几乎没有门店商业基础,周围如果也没有写字楼的话,那就只能依赖于自己小区的住户,他们绝大多数都是年轻人,吃的用的基本都是在工作地附近解决,在小区底商买东西的都是应急,吃饭基本也是早点和夜宵。这就限制了租户的选择,如果租户一开始没经验,愿意出高额租金进场,但是一两年后大规模转让一旦开始,这些底商就濒临大面积关门了。
我家附近有一家一线品牌开发商的大盘小区,20栋35层的建筑,目测底商有100户左右,一开始出租率还超过一半,尤其临街的,很多花了血本装修,门头都重新装饰了。结果现在小区隔壁开一家大型综合体,这小区底商营业四年到现在还剩20来户,其中包括联通、电信、建行、茅台、7-11等大品牌门店,其他还能生存的就是药房和健身房,类小便利店、茶饮店、饭店、五金店,全都倒闭了,开发商当初许诺的年租金保底6万,现在免一年租金只交物业费都没人敢来。
2请一定重视我这条回答:
1、商铺不要买,写字楼不要买,150万能撬动的项目,多半不咋地,回报率低的可怜,还卖不掉无法变现。
2、住宅要看城市,看自身需求,看自己的财务状况,要自己懂行会选项目,一般投资者建议观望,不要下手。
3、千万不要做生意!千万不要做生意!居民消费能力下降太多太多,市场环境非常差,还会更差,这不是三五年能扭转的事。
建议:持币观望。多跑跑银行,买个靠谱的理财项目,对抗一下通胀就行了。现在是2018年10月,一年以后你再回过头来看这个问题,你会明白。
3如果二选一,建议还是购买住宅。商铺的投资收益主要由租金收益和商铺自身增值两部份组成,那就从这两方面进行分析。
消费人群有限,消费能力有限,是社区商铺租金回报率难以提升的主要原因。目前由于新建小区都会自带商业配套,实际上社区商铺和商业街商铺、商场内铺一样,都存在产能过剩问题。过多的商铺进入市场,导致社区商铺的经营范围被压缩,最多覆盖本小区居民。
如果小区四周商铺数量太多,周边不远处再有大型商场或购物中心围绕,小区里仅有的消费人群还会被分流一部分,加之现在的年轻人大多习惯在网上购物,又要被分流一部分,实际上能够进店购物的人越来越少。
持续上涨的房价已经掏空了居民的家庭储蓄,高负债必然影响消费能力提升,家庭可支配收入减少,用于消费部分的钱也会减少。
与网购不冲突的生活服务类经营项目是目前社区商铺的主要选项,但是由于存在重复经营现象,市场竞争越来越激烈,已经处于饱和状态。
社区商铺回报率通常也就在3%左右,连银行的理财收益都达不到,非常的不划算,指望租金获取收益已经越来越困难。
商铺的市场投入量太大,功能单一、不易转手、不宜贷款,已经把商铺增值的路堵死了。商铺的另一个收益就是依靠自身增值,然而由于商铺严重产能过剩,已经形成买方市场,价格自然无法上涨,如果位置再不好,不仅不能升值,投资还会亏本。
商铺除了做生意别无他用,本身购买的人就不多,再加上过户费用很高,今后能够接手的人就更少了,想通过商铺自身增值获取收益的可能性极低。
如果使用部分贷款购买更不划算。最多可以再贷款150万购买总价300万的商铺,则贷款10年、等额本息月供为17575元,年还款本息210900元,10年间光是支付利息就要608020元。
这是按照利率7.205%计算的,然而目前的社区商铺回报率根本就没有7%左右的,达不到贷款利率,则本金部分的收益还要用来倒贴贷款部分的利息,如果以目前普遍存在的3个点左右的回报率,使用一半贷款10年间不仅一分钱不赚,还要再往商铺里面掏钱。
即便用于自己做生意,在实体行业普遍不景气的大环境下,生意也很难做起来。全款购买除了每月没有还贷压力,只要把房租这一块算进去,其实和出租没什么两样,都是不赚钱的亏本投资。
而购买住宅不一样,房子与每个家庭息息相关,可供选择的人有很多,也没有太高的过户费用,今后想要转手比较容易。150万的现金在三四线以下城市可以买到位置非常不错的商品房,如果想要增值快,在没有还贷压力的情况下,还可以选择在一二线城市首付买房,或者直接选择稳妥的理财,怎么都比买商铺赚的钱多。
4买商铺的时候,150万现金,可以购买260万左右的商铺,130万可以做按揭,剩下的20万,可以够一年还按揭,还有交税使用,可以用150万的现金,撬动260万的资产,但是有个前提,必须能够做到5%以上的收益率,否则不能购买,5%的收益率就相当于是,每年有13万到15万的租金,这是购买商铺的时候,必须要考虑的,就是这么简单,只要能做到这个收益率,一定是一个高回报的投资。
如果是购买住宅,也可以购买300万的房子,300万的房子,有100万的首付就够了,剩下的200万可以做按揭,剩下50万,还按揭,只要能支撑五年,基本上就万事大吉了,那个时候就可以出手,当然也要看你在哪个城市,若是在四五线城市,可以买两三套了,若是在一二线城市,可能买不了太好的,总的来讲,要根据城市,去选择房源,五年的时间肯定会增长一波,可以把房子简单装修一下,之后出租出去,也会有一份收入,建议买现房,绝对不能买期房,明白这个道理了吗,租金可以抵抗一部分,装修款,还有利息,房价纯增长。
为什么说商铺,买了就赚,这里边主要有两个条件和因素,一个条件就是必须是收益率达到5%以上,另外一个条件就是,使用杠杆,怎么理解,假如你用100万买200万的房,收益率5%左右,基本上可以以租养贷,五年后租金还有增长,那么,假如按揭十年,十年后100万就变成200万,你相当于用100万的现金,过了十年,变成了200万,最少是200万,商铺也会增值,从这个收益率来看,肯定是100%的收益率,只用十年的时间,对不对?
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5你们这些人,都是乱给答案,告诉你,任何时候都有发财的,建议你根据自己的自身情况来定,如果能吃苦做小生意可以买商铺,位置好的,临街的,看好就买,如不能吃苦做小生意,那就买住宅出租,还是位置!很重要
6如果有房子住了,建议买商铺。出租自已用都行,我投资了几套商铺准备给儿子女儿的,以后如果都有好的工作那商铺的租金可以添补家用,没有工作就自已干点买卖,没有租金生意就好做不少。我认为买商铺是为了生活保障,因为我就是用自已的商铺做生意的,没有租金的压力。另一套出租,年租金8万
7恭喜你,你是我在头条见到比较有钱的人。
这两种都可以投资,但要看是在什么条件下?
现在发展比较好的城市都实行了限购政策,要在一个比较好的城市买房子的确有一定难度。
一般商铺没被限购。但投资也要考虑清楚,因为现在很多商铺空置,风险也比较大。
如果要选择商铺,要选择大小区,且周边的铺面不多,底铺。
8150万可兼顾两个方面;
1.买社区底商+住宅:社区底商要选择面积在30-50之间就行,①长沙社区商铺均价在2W5左右的可选性就有很多,以2W5单价计算,50平总价125W,首付税约68W;②长沙住宅市区和星沙、长沙县差距较大,取平均价格1W/1平,100平的房子加税等总价108W左右,首付36W;底商+住宅总投资104W,剩余46W作为流动备用资金;商铺、住宅租金收益基本可抵扣贷款费用;
2.买社区底商+做生意:社区商铺的投资价格已经算出来了,来看一下做生意,150万的资金除开商铺68W还剩余82W,82W的启动资金做生意有很多的可选择性,取决于自己需要做什么生意了;
3.做生意+买住宅:150W资金除开住宅36W剩余114W,相对而言114W的资金做生意的操作空间就更加广阔了;
当然,150W的资金只要操控的好,完全可以同时兼顾以上三个方面的。
长沙商业投资顾问,谢谢!
91、商铺销售价格年增长率
2000年全国商业营业用房销售平均价格为3260.38元/平方米,2017全国商业营业用房销售平均价格为10323元/平方米,销售价格年平均增长率为7%。
2、住宅销售价格年增长率2000年全国商业营业用房销售平均价格为1948元/平方米,2017全国商业营业用房销售平均价格为7614元/平方米,销售价格年平均增长率为8.3%。
从过往数据的分析对比,住宅的年平均价格涨幅为8.3%,商铺的年平均价格涨幅为7%,住宅的升值幅度更大,如果后续出售,建议买住宅,如果考虑以收租金为主,建议买商铺,商铺的租金更高。
10感谢邀请:
我们身边很多的朋友手里有多余的资金,比如有150万闲置资金的时候,一直在犹豫到底是买社区的底商自己做生意,还是去买一套住宅来投资,哪个抉择究竟好一点?
其实要知道哪一个抉择更好,肯定是要先了解社区底商,和住宅的一个区别,尤其是在收益这一块。
当然这里面牵插着有自己的生意,生意的好坏就要你自己结合自身的情况去衡量了。那么我们就先把社区底商和住宅的各自优势罗列一下,进行对比。
一,社区底商有哪些优缺点?
社区底商:是指在小区的1层和2层,用于商业经营的商铺。
社区底商也是商铺的一种,对于商铺,我有以下几点优缺点分享给大家:
第1点,生意难做。
电商崛起,线上分流,生意越来越难做,人们的购物习惯和消费习惯大部分都集中在了网上。
社区生意主要针对的人群,就是一个小区的住户。而且一定要去经营一些没有办法在网上操作的生意,比如皮衣的护理,特色餐饮等等。
面对网络分流的冲击,以及商铺自身的高水电气费,和投入的高成本。要想赚钱,其实难度系数特别的大。
第2个原因,二手商铺很难转手。
二手商铺的高税费,导致了他在第2次出售的时候接受它的人群特别的少。150万的商业门面,有人要以二手商铺的形式购买,他要缴纳的税费就高达20%,也就是30万。
这样的高税费,其实没有多少人愿意接受的。要知道一个人做生意要赚30万是多么的不容易,买个商业门面就轻轻松松出去了,何必呢?
……
的确如此,现在已经不是以前那个“一铺养三代”的年代了。大部分的商业门面都是空置着,不仅需要购买者自己承担水电气物业费,还把自己多余的资金套在了商业门面里面,没有办法去做其他的生意或者投资。
二,住宅有哪些优点和缺点?
住宅就是我们所指的商品房。商品房相比商业门面社区底商就要有优势的多。
罗列如下:
第1个优势,增值空间更高。
今天我们有看到各个城市的拿地价已经翻倍,开发商的融资成本,建筑成本,材料成本,员工成本都已经增大了。
在各种成本增加的情况下,以后的商品房也会随着价格更贵一些。商品房的增值空间更可观,会更大,更有潜力。
第2个优势,二次转手的流动性良好。
商品房即便是增值之后,由于它的税费不是特别的高,它的流动性要比商铺好的多。换句话说,住宅具备良好的变现能力。
第3个优势,二手房绑定的资源更多,需求者更多。
二手房绑定了我们的户口,婚姻,子女的教育,甚至是绑定了医疗资源和商业资源的优越性。有这么多良好的资源做配套,它的购买者会更多。
……
的确如此,住宅它的优势特别多。从它自身的防护性质和未来的增值空间以及流动性上,就决定了它是一个相比商铺更好的投资品。
三,手里有150万,到底购买社区底商,自己做生意。还是购买住宅投资?
在第一大点和第二大点,我们把商铺和住宅的各自优势进行了简单的逻辑和对比。从单纯的投资角度来说,购买住宅一定比购买社区底商更具备增值潜力和变现能力。
当然如果你自己的生意经营的特别的良好,你可以精算一下。买下一个社区底商,加上自己的生意经营,如果有非常可观的收益,也是可以首选购买社区底商的。
但是就我个人的建议,手里有150万的闲置资金,尽量还是去购买城市优质板块的优质住宅。原因如下:
第1个原因,住宅更具有增值空间和变现能力。
在第二大点我们已经说过了,住宅的特殊属性和配套资源就注定了它更有增值空间和变现的能力,这一点无可厚非。
在现实生活当中,我们身边很多购买社区底商和购买住宅的朋友。对应的投入资金,和投入时间,往往是投资住宅的朋友收益更可观。
第2个原因,住宅的出租率更高。
购买社区底商也好,购买住宅也好,或者买了社区底商去经营自己的生意也好,就是为了投入能够换来收益。
电商崛起线上分流,很多商铺出现空置的概率要远大于住宅。
从投入的资金来看,首付加贷款,150万现金购买的住宅面积要远大于社区底商的面积,或者说购买的住宅套数要远大于社区底商的铺子个数。
从这个角度来说,购买住宅以出租形式的收益也要远大于自己购买商铺的收益。
……
是的,仅仅从这两个原因来说。再结合商铺和对应住宅的各自优势,再加上我们现如今的商业环境。我更建议手里有150万现金的朋友,去购买住宅来取代购买社区底商做生意。
购买住宅比较单纯,简单的出租增值之后卖出套现即可。而购买社区底商不但面临着可能被空置,没法获得租金收益的风险。而且还面临着未来很难再转手的高风险,即便自己做生意也要投入过多的精力,还不能保证生意就一定赚钱。
我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!