大限将至,公积金和LPR有关系吗?:8月31日,存量浮动利率房贷换锚大限将至!要么选固定利率,要么换锚LPR加点。应该说,此次换锚大限仅针对存量个人商业类住:-lp
8月31日,存量浮动利率房贷换锚大限将至!要么选固定利率,要么换锚LPR加点。应该说,此次换锚大限仅针对存量个人商业类住房贷款,跟公积金贷款是没有关系的。
第一、对人民银行政策的回顾和解读01、新政内容回顾
主要是两项:
⑴新办个人商业性住房贷款锚定LPR,脱钩基准利率
2019年10月8日起,新申办的个人商业性住房贷款,一律执行LPR加点利率,不再锚定基准利率上下浮动。
⑵存量浮动利率贷款要么转成固定利率,要么转成LPR利率
各商业银行必须在2020年8月31日前,对2020年3月1日前商业性存量浮动利率贷款完成换锚工作,要么换成固定利率,要么换成LPR利率。
02、新政换锚时间解读
我认为值得注意的有两点:
⑴开始时间
换锚开始时间是2020年3月1日,而不是1月1日,或是2019年10月8日。
之所以将转换开始时间定在今年3月1日开始,我认为应该是尽量囊括2019年10月8日LPR新政后发放的执行基准利率上下浮动的贷款。
从开始时间上,新政给出了缓冲期,可见政策转换存量浮动利率贷款,增加LPR在房贷领域适用的决心!也就是不能有“漏网之鱼”。
⑵结束时间
大限时间是8月31日,仅剩5天!
从本地各大商业银行实际转换反馈的信息看,以前打折利率多选固定利率,短期贷款和上浮利率多选LPR。
部分商业银行在告客户通知书上明示,若到期未办理利率转换手续,系统默认贷款利率转换为LPR。也就是说,如果想不转换利率是行不通的。
综合看,新政的目标在于在房贷领域改革贷款利率,让房贷利率更加市场化。
也就是说,要让住房贷款利率水平更能充分地反映贷款供求关系,进而通过贷款利率上下浮动调整市场购房行为。既能让买房人享受到贷款利率政策调整带来的红利,又能让过热区域买房人感受到贷款利率调整带来的月供压力,从而达到理性置业。
第二、公积金和LPR有关系吗?还是分两个层次去理解:
01、本次存量浮动利率贷款换锚与公积金贷款没有关系
⑴纯公积金贷款
从人民银行的政策看,3月1日到8月31日转换的存量浮动利率贷款只针对商业性住房贷款,不包括公积金贷款。
也就意味着,如果自己的房贷是公积金贷款的话,是不需要关注本次存量浮动利率贷款换锚的。
⑵商业与公积金组合贷款
值得注意的是组合贷款,也就是房贷是商业和公积金组合的贷款。
本次存量浮动利率贷款换锚,如果是组合贷款的,里面的商业贷款部分需要同步换锚,而公积金贷款部分则不需要调整。
也就是说,本次LPR换锚,对纯公积金贷款和组合贷款里的公积金贷款部分都是没有关系的,不需要关注。
02、未来公积金跟LPR的关系存在不确定性
⑴历史关系
我们都知道,公积金贷款利率是以贷款基准利率为标杆的,公积金利率跟LPR利率在历史上是没有关系的。
⑵未来关系
商业贷款利率换锚LPR利率后,作为同样锚定贷款基准利率的公积金贷款利率,在未来仍有换锚LPR的概率。
从2007年底以来,每次基准利率调整后,公积金贷款利率都跟着同步调整。现行的公积金贷款利率是2015年10月24日调整后执行的利率,此后,基准利率没有再调整,公积金贷款利率也就没有同步调整。
从管理层行事风格看,2019年10月在商业贷款领域执行LPR新政后,不管是人民银行,还是商业银行,都需要大范围调整,包括人员学习、培训,系统更换,合同和档案调整,等等,这可是一个系统性的调整,工作量可想而知,潜在的金融风险也是不能忽视的。只有先将LPR利率完全运行妥当,各种配套体制机制完全运行成熟,并完全看清LPR利率是否如政策预期后,才能决定是否要在公积金贷款领域跟着适用LPR。
如在商业贷款领域适用LPR后,政策效果大致跟预期吻合,那么,在公积金贷款领域适用LPR就是水到渠成的大概率事件。反之,则可能不会在公积金贷款领域适用LPR。
综合看,本次贷款利率转换跟公积金是没有关系的,未来公积金和LPR有没有关系?更多还是看本次LPR适用后,能不能达到政策预期效果。
第三、大限将至,贷款利率究竟怎么选好?我给出以下一些建议,供参考:
01、短期贷款,建议转换LPR
一般来说,如果只是几年时间的贷款,或剩余贷款期限只有几年的,或在几年内有提前还款能力和计划的这类贷款,转换成LPR大概率都是要占便宜的。
短期内看,疫情影响并未完全过去,经济复苏仍需信贷政策扶持,LPR下调仍有空间,加上之前基准利率已高于目前LPR,翻过年或进入重定价周期后,转成LPR大概率都是占便宜的,月供都会降低。
在这种背景下,转成LPR,先把眼前利益占了,落袋为安,是比较明智的选择。
02、打折利率,建议选固定利率
如果贷款期限比较长,比如还有20多年,房贷利率是打折的或者基准利率,这样的利率水平从绝对值的角度看,是比较低的。
我们普通人很难预测到未来10多年,20多年后政策的走向,为了把稳起见,选择眼前能承受的、较低的固定利率是很稳妥的做法,没有月供上涨的风险。
03、上浮利率,建议选LPR
如果是上浮利率,我建议转成LPR。
我是这么想的,反正利率都比较高了,不如选择LPR赌一把,反正转成LPR后,眼前这几年的低利率便宜是稳稳地占了。至于以后会怎样?谁也无法保证。要是LPR老是高,就想办法提前还贷,减轻压力即可;再高的离谱,还可以卖房,解除负担。
另外,从世界各国的房贷利率行情看,经济发达国家的房贷利率普遍比较低。长期房贷利率看,北美地区贷款水平大致在3.5%-4.5%之间;欧洲地区差异大,英国较高,大致在4%左右,西欧的德国大致在年化1.7%左右,法国大致在1%左右,普遍比较低。
因此,在房贷利率转换大限将至之前,公积金贷款是不需要关注的,今年3月1日前的商业贷款和组合贷款里的商业贷款部分是需要特别关注的。未来公积金贷款会不会换锚LPR?目前看,仍有不确定性。
2首先说明一下,公积金贷款利率和LPR没有关系,原来是啥样,现在还是啥样。
因为公积金贷款利率和商业贷款利率不是一个计算方式,公积金贷款本质上是国家政策性的低息贷款,与市场化的商业贷款属性不一样的。
我们再聊聊LPR的问题。
最近六大行表示要批量转换房贷利率计算方式,所以到底转不转成了大家十分关心的问题。
有人说,六大行这么积极推动转换“LPR+点”,肯定不安好心,银行不会干吃亏的事情,所以坚决不能转成LPR。
这句话听着有道理吗?有道理,因为银行本质是靠利息差赚钱的,转成“LPR+点”其实就是银行保证了日后的利息差稳定在一个相对固定的空间里,银行等于一直有钱可赚,不会亏钱。固定利率就不好说了,未来利息低,那么银行赚钱,未来利息高,银行则可能亏钱。
但我们也要看到另一个方面,选择固定利率意味着银行虽然要承担收益风险,但也可能有更多的收益。
如果LPR一直降,那么固定利率意味着要还更多的利息,银行赚更多的钱;如果LPR一直升,那么固定利率意味着利息更少,银行可能赚更少的钱,甚至亏钱。
从银行的角度出发,自然更愿意风险较小的“LPR+点”模式。从我们个人出发,同样可以选择风险较小的固定利率模式。
不过,对于长期看跌LPR的人来说,冒一点风险选“LPR+点”也是可以的,这等于是你与银行的一场博弈。
所以,到底怎么选,还要看你个人对风险的接受程度。